Что Делать Если Аредатор Сгачала Подал Заявление О Расторжении Договора Аренды И Продолжает Пользоватся Помещением

Содержание

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора – правомерное действие, а досрочное расторжение договора – не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением

В случае если срок аренды не определен, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Если срок аренды указан в договоре, но при этом стороны договорились о возможности его расторжения в одностороннем внесудебном порядке, то досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон также возможно.

Добрый день! Ситуация такая, есть договор аренды нежилого помещения, в условии расторжения арендатор должен уведомить арендодателя за 3 месяца. Арендатор 15.03.2017 г. Прислал уведомление о расторжении договора ориентировочно через 3 месяца, практически 15.06.2017 г. закончились 3 месяца но арендатор до настоящего времени продолжает пользоваться помещением. Я как арендодатель написал арендатору письмо о том что в договоре у нас не предусмотрено ориентировочного срока расторжения и что 3 месяца прошли и в связи с тем что арендатор не сдал 15.06.2017 г. по акту приема-передачи арендуемое помещение договор продолжает действовать на прежних условиях. На это арендатор написал ответ что он освободит арендуемое помещение 31.07.2017 г. В устном разговоре с арендатором он сказал что если арендодатель откажет в приеме помещения то он подпишет акт возврата с привлечением незаинтерисованной стороны. Как надо поступить в этом случае.

Как расторгнуть договор с исчезнувшим арендатором

Таким образом, если акт не составлен (по разным причинам: арендатор не появляется, арендодатель не настаивает, просто забыли), договор считается действующим. Поэтому возражения против продления договора со стороны арендодателя должны быть явно выражены даже при отсутствии арендатора. Необходимо срочно направлять претензию об освобождении помещений в указанный срок, об оплате задолженности и т.д. Направлять документы нужно по всем известным адресам арендатора, в том числе по адресу арендуемого помещения, обязательно заказным письмом с уведомлением.

Читайте также:  Ветераны Труда По Тюменской Области И Льготы

Если арендодатель совершил вышеперечисленные действия, датой окончания аренды считается последний день срока предупреждения. И только со следующей за этим днем датой помещения можно снова сдать новому арендатору. Но при условии, что в помещениях действительно нет имущества арендатора. Иначе придется подавать иск в арбитраж о выселении арендатора из занимаемых помещений. Это значительно увеличит сроки освобождения помещений — рассмотрение дела в суде, вступление решения в силу, обращение в службу судебных приставов (именно они будут принимать меры по освобождению помещения и решать судьбу имущества арендатора, оставленного в помещении).

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Что делать, если арендаторы не собираются выезжать по окончании договора аренды

Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок. Думаю в таком случае они или освободят помещение или начнут наконец-то платить.

В организации арендуют офисное помещение, срок договора закончился 29.12.2016 гола. Лица клторые арендовали не сьехали, договор заключать не хотят, арендную поату не платят, счет за комуналку выставляем. Что делать с такой организацией?

Арендатор не платит аренду

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Споры по аренде: когда выиграет арендодатель

Первая и апелляционная инстанции отвергли этот аргумент, но кассация с ним согласилась. Судьи округа решили, что положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке его отозвать.

По условиям договора арендная плата начисляется с даты постановки земельного участка на кадастровый учет и вносится арендатором ежеквартально. При этом договор вступает в силу с даты его госрегистрации.

Прекращение арендных отношений

Такой вывод еще был сделан в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Но в нем речь шла об аренде помещения, здания с последующим выкупом.

Если в договоре было установлено, что в случае одностороннего отказа от договора он прекращает свое действие по истечении определенного срока после получения уведомления арендодателем, но объект возвращен арендодателю по двустороннему акту раньше истечения этого срока, то арендодатель не вправе требовать плату за период после возврата объекта до истечения этого срока (см. постановление ФАС Уральского округа от 25.01.12 по делу № А60-9703/2011).

Читайте также:  Устав Ано Дпо 2020

Что Делать Если Аредатор Сгачала Подал Заявление О Расторжении Договора Аренды И Продолжает Пользоватся Помещением

Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2012 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2011, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.
Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2004 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.
Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи. Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю. Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Читайте также:  Сколько Длился Декретный Отпуск В 1982 Году Минск

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора. Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия. Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать

Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).

  1. Ст. 425 ГК РФ – порядок прекращения договора по истечению срока.
  2. Ст. 450 и иные статьи главы 29 ГК РФ – основания, по которым договор может быть расторгнут либо изменён. Все эти нормы в полной мере относятся и к аренде зданий либо помещений.
  3. Ст. 619 ГК РФ – расторжение до срока, которое инициировал арендодатель.
  4. Ст. 620 ГК РФ – досрочное расторжение, которого желает арендатор.

Расторжение договора аренды

Как было замечено выше, по общему правилу, договоры аренды расторгаются только в судебном порядке. Поэтому если порядок одностороннего отказа от договора с арендатором не согласован, расторгать договор аренды придется через суд. Однако, предположим, что договором аренды прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке путем направления уведомления арендатору. Куда в таком случае направлять уведомление (заранее предполагая, что получено оно не будет)?

С точки зрения закона, договор в этом случае продолжает действовать, а арендная плата – начисляться. Однако на практике взыскать арендную плату в случае, когда арендатор – организация фактически прекратила свою хозяйственную деятельность, проблематично, и зачастую арендодатель заинтересован лишь в корректном оформлении документов, связанных с расторжением договора.

Гражданское право

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Что делать, если арендатор не заплатил и сбежал

Заключив договор аренды, арендаторы не всегда соблюдают его условия. Более того, иногда они специально не хотят цивилизованно разрешать проблемы: исчезают, не завплатив. Меняя при этом контактные данные и бросив имущество. Что делать в таких ситуациях и как их предупредить. Рассказывают юрист Андрей Рыбалкин и редактор портала «Система Юрист» Александр Стрельчик

  • В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
  • При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества.
    К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб)
  • Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
  • Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора
Оцените статью
Бюро юридического и адвокатского консультирования - Адвокатариус